i. Cláusulas contratuais com obrigações excessivas são válidas?

Podem ser válidas, mas estão sujeitas ao controle de legalidade e à função social do contrato. Obrigações desproporcionais ou que contrariem a boa-fé objetiva podem ser revistas judicialmente com base nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

ii. Qual o papel da boa-fé objetiva na revisão de cláusulas contratuais?

A boa-fé objetiva exige lealdade, transparência e equilíbrio na execução dos contratos. Cláusulas que rompem essa confiança, gerando vantagem exagerada para uma das partes, podem ser invalidadas com fundamento no artigo 187 do Código Civil.

iv. Como garantir que contratos estejam juridicamente seguros?

A segurança contratual depende da clareza das cláusulas, do alinhamento entre vontade e forma e da compatibilidade com a legislação aplicável. A atuação preventiva de um advogado é essencial para evitar riscos e litígios.

i. Um condomínio pode proibir a locação por curta temporada?

Não. O STJ entende que, em imóveis residenciais, a locação por temporada é legítima desde que não haja abuso ou desvio de finalidade (REsp 1819075/SP). A proibição depende de previsão expressa na convenção e não pode contrariar o direito de propriedade.

ii. O locador é responsável por atos do hóspede em locação por temporada?

Sim. O locador deve zelar pelo cumprimento das normas condominiais e pode responder por condutas irregulares do hóspede, inclusive civilmente, especialmente se não houver contrato ou comunicação prévia ao condomínio.

iii. Como formalizar a locação por temporada com segurança jurídica?

Com um contrato escrito, contendo valor, prazo (máximo de 90 dias), regras de uso e responsabilidade por danos. A adoção de termos de vistoria e entrega das normas internas também é recomendada.

iv. Quais as obrigações jurídicas do locador em locação por temporada?

O locador deve entregar o imóvel em condições de uso, garantir o cumprimento do prazo, respeitar os direitos do locatário e informar as regras condominiais. Pode responder por danos e por omissão de informações relevantes.

i. O que é uma SCP e quando ela é recomendada?

A SCP é uma sociedade sem personalidade jurídica formada entre um sócio ostensivo e um ou mais participantes. É recomendada para empreendimentos que exigem sigilo comercial, como condo-hotéis, projetos imobiliários e parcerias estratégicas.

ii. Como funciona a responsabilidade entre sócios na SCP?

O sócio ostensivo responde perante terceiros, enquanto os participantes respondem apenas internamente, conforme o contrato. Isso garante discrição e limitação de risco aos investidores.

iii. A SCP precisa ser registrada na Junta Comercial?

Não. Como não possui personalidade jurídica, a SCP é formalizada por contrato privado e não requer registro na Junta. No entanto, sua existência deve ser comprovável para fins legais.

iv. A SCP pode ter CNPJ e emitir notas fiscais?

Sim. Embora não seja registrada na Junta, a SCP pode obter CNPJ para fins fiscais e contábeis. Contudo, apenas o sócio ostensivo emite notas fiscais em nome próprio ou da SCP.

i. Posso registrar uma sociedade com sócio estrangeiro no Brasil?

Sim. Sócios estrangeiros, pessoas físicas ou jurídicas, podem participar de sociedades brasileiras, desde que cumpram os requisitos legais, como CPF/CNPJ, procuração para representação e endereço no Brasil.

ii. Quais as exigências legais para atuação empresarial com participação internacional?

Além dos documentos societários e fiscais, é necessário registrar o investimento estrangeiro no Banco Central (RDE-IED), observar regras do BACEN e verificar restrições setoriais, como nos setores de mídia, mineração ou terras rurais.

iii. Como funciona o registro do investimento no Banco Central?

É feito por meio do Sistema RDE-IED, onde se informa o valor, origem e natureza do investimento. Esse registro é essencial para legalizar remessas, lucros e repatriação.

iv. Quais são as vantagens da SCP em comparação com outras estruturas societárias?

A SCP oferece sigilo, flexibilidade e simplicidade burocrática. É útil para investidores que desejam participar de empreendimentos sem exposição direta e com responsabilidade limitada.

i. Como funciona o processo de registro de marca no INPI?

É feito em etapas: busca de anterioridade, protocolo do pedido, exame formal, publicação, oposição (se houver), exame técnico e deferimento. O processo leva cerca de 12 a 18 meses e garante exclusividade nacional.

ii. Quais os riscos jurídicos de usar marca sem registro?

O uso sem registro expõe o titular a ações por infração e impossibilita o exercício de direitos como impedir o uso por terceiros. Também pode impedir o licenciamento e dificultar o reconhecimento de valor da marca.

iii. O que fazer em caso de uso indevido da sua marca por terceiros?

É possível notificar extrajudicialmente o infrator, propor ação de abstenção de uso, buscar reparação de danos e registrar a marca para exercer plenamente seus direitos.

iv. Qual a diferença entre nome empresarial, nome fantasia e marca?

Nome empresarial é o registrado na Junta Comercial, o nome fantasia é o título de uso comercial, e a marca é o sinal distintivo registrado no INPI, que garante proteção legal no mercado.

i. Qual a diferença jurídica entre condo-hotel, apart-hotel e locação por temporada?

O condo-hotel é um empreendimento hoteleiro em que as unidades são vendidas a investidores, que as cedem obrigatoriamente à operação coletiva. Já o apart-hotel é mais flexível e pode permitir uso pessoal ou locação direta, dependendo da estrutura. A locação por temporada, por sua vez, é regulada pela Lei do Inquilinato e voltada à moradia temporária, sem obrigações hoteleiras.

ii. Um investidor pode rescindir o contrato com a administradora de um condo-hotel?

A rescisão depende do modelo adotado. Muitos contratos impõem prazos mínimos, multas e regras de fidelização à operação hoteleira. É necessário analisar a convenção condominial, o contrato de adesão e os riscos de desequilíbrio financeiro para o empreendimento.

iii. Quais os principais riscos ao investir em empreendimentos hoteleiros?

Riscos incluem: contratos obscuros, promessas não cumpridas de rentabilidade, falta de prestação de contas, inviabilidade econômica da operação, ausência de registro no Cadastur e restrições ao uso pessoal do imóvel. Sempre exija análise jurídica independente antes da compra.

iv. É permitido alugar a unidade diretamente, sem a administradora?

Em condo-hotéis ou empreendimentos com operação hoteleira, geralmente não. A maioria dos contratos e convenções proíbe locações individuais fora do sistema coletivo (pool), sob pena de multa ou até exclusão da operação. Já em modelos mais flexíveis, como apart-hotéis residenciais, o aluguel direto pode ser permitido.

i. O que é um condo-hotel regulado pela CVM?

É um modelo em que as unidades são vendidas a investidores com cessão obrigatória à operação hoteleira e expectativa de retorno financeiro. Isso configura contrato de investimento coletivo (CIC) e exige registro da oferta na CVM.

ii. O que é um aparthotel com estrutura de SCP?

É uma parceria contratual privada entre o investidor e o operador, na qual o investidor adere a uma sociedade em conta de participação (SCP) e recebe participação nos lucros. Desde que não haja oferta pública, a CVM não regula.

iii. Qual a principal diferença entre os dois modelos?

O condo-hotel com CVM exige registro, prospecto, estudo de viabilidade e transparência regulatória. Já o aparthotel com SCP é mais flexível, fora da CVM, mas só se não for divulgado como oportunidade de investimento público.

iv. Quando devo escolher um modelo ou outro?

Para grandes empreendimentos com investidores passivos, o modelo com registro na CVM é o mais seguro. Para projetos menores, com adesão voluntária e controle dos proprietários, a SCP pode ser viável — com atenção à forma de divulgação.

i. O que é due diligence imobiliária?

É uma auditoria jurídica realizada antes da aquisição de imóveis. Analisa a matrícula, ônus reais, ações judiciais, débitos fiscais, situação urbanística e documental, garantindo segurança na transação.

ii. Quais documentos devem ser verificados antes de comprar um imóvel?

Matrícula atualizada, certidões negativas do vendedor, IPTU, planta aprovada, habite-se, alvará de construção e, em caso de condomínio, convenção e ata da última assembleia. A análise jurídica desses documentos é essencial.

iii. É possível regularizar um imóvel com construção não averbada?

Sim. O proprietário pode solicitar a averbação no cartório, mediante apresentação de documentos como o habite-se e projeto aprovado. Em casos mais complexos, é necessário um processo administrativo ou judicial de regularização.

iv. Imóveis com ações judiciais podem ser adquiridos?

Podem, mas a compra exige cautela. A existência de ações pode gerar penhoras ou anulação da compra. Um contrato com cláusulas protetivas e a análise do processo são medidas indispensáveis.

i. Como prevenir conflitos societários?

A prevenção começa com um contrato social completo e, preferencialmente, um acordo de sócios. Esses documentos devem prever funções, quóruns, distribuição de lucros, cláusulas de saída e mecanismos de solução de impasses.

ii. Em quais casos um sócio pode ser excluído da empresa?

Quando há justa causa, como violação de deveres, abuso de poder ou concorrência desleal. A exclusão pode ser feita judicialmente ou extrajudicialmente, com base no artigo 1.085 do Código Civil e previsão contratual.

iii. Um sócio pode vender suas quotas sem o consentimento dos demais?

Na sociedade limitada, os demais sócios têm direito de preferência. A venda a terceiros exige notificação e respeito ao contrato social. Em sociedades anônimas, o regime é mais flexível, salvo se houver acordo de acionistas.

iv. Qual a importância de um acordo de sócios?

Ele define as regras internas da relação societária, protege os interesses das partes e evita litígios. Pode prever cláusulas de tag along, não concorrência, sucessão, arbitragem, quórum qualificado e política de dividendos.

i. Quais são os principais cuidados jurídicos para brasileiros que mantêm imóveis no Brasil após a saída definitiva?

É essencial formalizar a saída definitiva junto à Receita Federal e revisar a titularidade, o regime de tributação e os contratos de locação. A ausência de regularização pode gerar bitributação, autuações fiscais e insegurança jurídica em operações de compra, venda ou sucessão. A atuação preventiva assegura conformidade e proteção patrimonial.

ii. É possível alugar imóveis no Brasil enquanto reside no exterior?

Sim. Brasileiros no exterior podem alugar imóveis próprios no Brasil, inclusive por temporada, desde que observem as obrigações fiscais e contratuais. É recomendável formalizar a locação por escrito, incluir cláusulas de responsabilidade e garantir a comunicação com o condomínio. A gestão jurídica adequada evita riscos e assegura rentabilidade com segurança.

iii. Como funciona o planejamento tributário internacional para brasileiros com vínculos econômicos no Brasil?

O planejamento envolve a análise integrada das legislações brasileira e estrangeira, identificação de riscos de bitributação, escolha do regime fiscal mais adequado e estruturação societária eficiente. Também considera tratados internacionais, regras de residência fiscal e obrigações acessórias, garantindo conformidade e otimização dos recursos.

iv. Estrangeiros podem investir em imóveis ou abrir empresas no Brasil?

Sim. Estrangeiros, pessoas físicas ou jurídicas, podem adquirir imóveis e participar de sociedades brasileiras, desde que cumpram os requisitos legais, como CPF/CNPJ, representação por procuração e registro do investimento no Banco Central. A assessoria jurídica é fundamental para garantir segurança na estruturação e na operação dos negócios.